对于某别墅项目来讲有两大吸引市场的地方：一是依山的原生生态环境；二是与XX共享生活空间的平台，这两种吸引力使得某别墅具备了发展中高档别墅项目的条件。但就从目前的设计方案来看，一些别墅设计要点还不太能准确的反映项目“中高档化”的品质，就其原因，主要是由于某别墅项目“中高档化”定位的出发点还不清晰。

    据我司认为，某别墅项目“中高档”定位的出发点在于：一个是在项目用地布局上，一个是在别墅产品自身设计上。

 

 

    在原有的初步设计方案里，设计方对不同档次的产品，怎样在项目用地内分布没有做到详细透彻的了解，举例来说：通常市场上对于较大体量的项目，由于要“考量”市场的接受度和“预热”项目，往往会结合项目自身用地的状况会先进行一期用地建设，配合采用些低风险的产品要素设计产品，这对于个性化要素极强的别墅产品也应是如此。

    但是反观某别墅的一期用地初步设计，产品等级就已经含括了低中高三档（面积范围在250-585平米之间），我们先暂且不探讨产品设计会有多好，就光从购买250 M²与购买585 M²别墅的消费者心理差异性上讲，我们就先处在了自身产品的抗性范围中（项目后期也有类似与一期的产品，但位置环境更好，这就会让消费者产生观望心态）。

    另外，从某别墅用地层次的大局观来考虑，它应该有属于自己的核心高档别墅组团区，这就对应我司对某别墅第三期设计看法：高端别墅的价格是锁定在数百万元甚至上千万元，客户是处于金字塔尖的成功人士，层次清晰、构成单一，不存在购买力的抗性问题，而只有配套与附加值的合理性是否能满足他们要求的问题。但是反观第三期用地的设计方案：高档别墅被分散到中档组团内，使得配套与附加值基本无法满足这部分高档别墅客源需要，而且这里的会所也是1-3期别墅消费者共享的，这使得高档别墅的“高档化”“差异化”不能在产品档次中得以体现。

    通过上述简要分析我们有理由认为，某别墅要遵循中高档规划的设计路线，必须分清楚每块用地适宜规划设计何种档次的产品，这样才能更进一步的在产品中把握“点对点式”的设计要点。

 

    鉴于某别墅用地现状，我司建议调整的用地档次布局思路为：根据集团要求的三期用地开发顺序，依次设置：第一期（低中档别墅区）、第二期（中档别墅区）、第三期（中高档独立别墅区）。

我司指出：是否重新考虑把第三期内一部分用于设置“高档”独立别墅的这块用地再划分单独的一期（拟设成第四期）来建设。这样的好处在于：产品设计与社区营造上都能有符合高端群体的针对“点”，关于这细布部分调整建议将会根据集团公司建议和后期项目的实际开发状况再行给出。

 

 

① 南块用地（第一期）整体以开发双拼别墅组团为主。

    某别墅是个中高档别墅项目，所以在整体上它还是要依托市场需求，所以在别墅设置上，还是会考虑些双拼别墅类的中低层次的消费需求，用于“预热”项目与“考量”市场反应，同时为项目作一个良好的客户积累。

建议：【双拼别墅70%，中档独立别墅30%】

 

② 北块用地北部区（第二期）主要定位中档别墅组团。

    由于此处地形状况不确定性因素较大以及周边有水泥厂，山体景观条件较弱，在产品设置上不宜跨太高的档次，同时为保持产品层次上的平稳性，考虑的别墅产品设置都是市场接受度强的中档别墅产品为主。

建议：【双拼别墅20%，中档独立别墅80%】

 

③ 北块用地南部区（第三期）主要定位中高档以上的独立别墅组团。

    此区域是某别墅项目的中心区域，该区域的形象将直接影响到本项目的成败关键。由于先前该区域的高档别墅单体是被分散在区域每个中高档别墅组团内的，势必对今后中、高端客体的配套、管理、服务等“标准”产生控制难点。所以，我司认为此区域范围之内应该有个“集中式的高端区”（某别墅高级别墅区），集中项目内的高档别墅单体使之成为某别墅的形象与标志点，其他中高层次的独立别墅产品在其核心区周边设置。

建议：【中档独立别墅35%，中高档独立别墅45%，高档独立别墅20%】

 

依照上述思路体系，制定出以下调整原则：

① 总建筑面积（含公建）原则控制在9.8万--10万M²之间。

② 用地上的别墅产品暂按单体建筑面积划分产品档次级别，即双拼别墅250-299 M²、中档独立别墅300-399 M² 、中高档独立别墅400-499 M² 、高档独立别墅500 M²以上。

③ 对要调整的高档别墅单体面积都定义在500M²以上，即在原初步设计方案中，一些7C类型的高档别墅建筑单体面积实则只有481.30 M²，调整将按都按500 M²以上的建筑单体计算，其他单体面积依照设计要求暂不变动。

 

经调整后，项目用地面积与产品配比如下：

 

别墅档次与类型	单栋建筑面积M2	套数 套	建筑面积M2	面积比例%
双拼别墅	250-299M2	78	19810.26	70
中档独立别墅	300-399M2	24	8490.11	30
合计	/	112	28300.37	100

注释：不含公建面积，此处双拼别墅按单栋252M²、中档独立别墅按单栋350M²参考计算。

 

别墅档次与类型	单栋建筑面积M2	套数 套	建筑面积M2	面积比例%
双拼别墅	250 - 299M2	12	3056.03	20
中档独立别墅	300 - 399M2	34	12224.10	80
合计	/	46	15280.13	100

注释：不含公建面积，此处双拼别墅按单栋252M²、中档独立别墅按单栋350M²参考计算

别墅档次与类型	单栋建筑面积M2	套数 套	建筑面积M2	面积比例%
中档独立别墅	300 - 399M2	52	18729.88	35
中高档独立别墅	400 - 499M2	51	24229.95	45
高档独立别墅	500 -600M2	20	10459.67	20
合计		123	53419.50	100

注释：不含公建面积，此处中、中高档独立别墅面积按原设计书标准，高档独立按单栋500M²参考计算

 

别墅档次与类型	单栋建筑面积M2	套数 套	建筑面积M2	面积比例%
双拼别墅	250 - 299M2	90	22866.29	23.5
中档独立别墅	300 - 399M2	110	39444.09	40.7
中高档独立别墅	400 - 499M2	51	24229.95	25.0
高档独立别墅	500M2以上	20	10459.67	10.8
合计	/	271	97000	100

注释：总公建面积暂定位3000平米，形式内容为会所与各用地内的设备用房

 

 

 

    别墅不同于公寓产品，它作为一种个性化浓郁的住宅产品，其价值不仅体现在环境上，而且也表现在别墅本身的室内与室外空间上。对照高档别墅的设计，我们认为初步设计方案里的一些“中高档化”设计标准非常模糊，是用建材作为标准？还是以占地面积或房型设计来衡量，都没有确切的表达。就现在的设计看来，多以单体建筑面积作为衡量标准，但这种衡量缺乏必要的设计手段做后盾，往往造成很多室内空间的浪费、功能设计上的缺陷等问题，以下就简单分析初步设计方案中的一些产品设计上的问题。

 

    在方案设计文本说明中这样解释，“项目的层高设计为：住宅入口大空间层高为3.20-3.50米，其余各层为3.20米。”但在实际的设计中（参照每一产品的立面或剖面图），我们发现低、中、高档三种产品的每一层几乎都按3.50米设计，这也包括了地下车库的设计（如住宅类型7B、8B、8C、9A等）。

    这种设计首先会影响客厅挑空高度，如在7B（见下图2）类型别墅里以3.5米层高*2计算，太高，使住户产生空间的空洞感；其次一些“三厅合一”的房型上这种3.5米层高又偏低，产生压抑感，如5类型的别墅（见下图3）；同时对3.5米的地下室设计，如果只用来设置停车，在建筑的成本控制上也是显得较为不合理。以上，如果每层层高设计都为3.5米的话，那么有些别墅（如8C类型）的总高度将14米，虽然设计中设置了电梯，但考虑到8C为中档别墅，电梯的成本将造成市场总价抗性的问题。

 

 

    对于7类型的产品，按照设计书的说明应该属于高档独立别墅，但由于其是坡地别墅，势必会产生房型被“埋”的感觉，参照设计文本7C住宅剖面1-1（见下图），我们会发现卧室1卧室2都背贴山体，位于00线下，这在第一印象上就会感觉不舒服；其次，还有补充的就是， 6B中高档独立别墅是“动”功能（厨房等）在上“静”功能（卧室等）在下的问题，一般而言人习惯吃在一层，睡在上层，现在被打破了，一切是“倒”过来的生活，这对高档独立别墅的消费者特征性习性（不易接受与崇尚新事物）是否有冲突？

 

    花园作为别墅生活的一部分地位越来越高，其对业主生活的价值不亚于起居室和卧室建筑之间的间距，对建筑密度的要求，特别是保护住户私密性方面的要求越来越高，这也就是提出某别墅别墅体的组成部分—“花园”的重要性。但就从初步设计的方案上，我们可以认为花园功能形态没有被完全设计出来，除了设计了些屋顶花园外，低层花园设计（包括内庭、外庭等花园形式）几乎没有被确定，造成了目前产品档次定性的难点。

 

    通过产品设计的某些问题点我们总体感觉，某别墅别墅在设计上，低中档产品在向着高档化产品设计，中高以上档次的产品受建筑风格、空间面积大等影响，设计上退到了中低档层次。这也为我们提出个问题，某别墅档次性有必要向建筑面积与层数上发展吗，我们其实还可以通过划分“私属领（占）地”的大小性来为产品定性。

我们从项目现实状况出发，以“修正”为主要出发点，作出如下调整建议：

 

    建议除了住宅入口大空间层高为3.50米外，其余各层为3.20米以下，挑空层6米，地下室层高为3.00米（如光只考虑停车用，建议2.60米左右即可），部分有些客厅的挑空相反要增高到4.2米（如5B类型别墅）。

    一般而言，以上也可以通过设定一个中档次产品的层高标准，分别向低一级和高一级档次别墅产品进行调整，也就毋须强求上述的建议标准了。

    如果可以修正，尽量按人的生活习性“吃在一层，睡在上层”布局排列。

 

    别墅真正的独立性优势性在于拥有多大的私家花园，私家花园越大，它体现的土地价值也就越大，所以为加强花园在本别墅产品中的重要性，依照产品档次和需求特征建议如下的取值范围（见下表），同时要注意的是花园面积取值不是按部就班采用统一固定的模式，它要考虑到用地现状、别墅单体占地面积、单体建筑面积、市场客群对花园价格的接受度等，总之，我们要把“花园面积”作为“平衡与调节”别墅档次上的杠杆来运用。

 

别墅类型	建筑面积 （M2）	户数 （户）	设定花园面积 （M2）	一层占地面积 （亩）	每户总占地（亩，含花园）
					花园值1范围	花园值2范围
双拼别墅	250-299	90	50-100	0.22	0.29	0.37
中档独立	300-399	110	150-200	0.13-0.33	0.35-0.55	0.43-0.63
中高档独立	400-500	51	200-300	0.17-0.44	0.47-0.74	0.62-0.89
高档独立	500以上	20	400-800	0.17-0.38	0.77-0.98	1.37-1.58
合计	/	271	/	/	/	/
备注	l          每户占地的测算是以设计文本中每户一层的实际设计面积加上建议的花园面积，取范围值。 l          以上花园面积设置需考虑到用地现状特征，列表数据仅供参考。

 

    总之，我司建议调整产品设计向“中高档化”的路线为：先对不合理的设计问题进行归纳修正，然后再针对不同档次的别墅进行“优化”，对要设计成中高档以上的别墅，我们认为其应该通过室内部与室外部空间的构成来表达。内部设计要加强礼仪区、交往区、私密区、功能房型区“分工协调”，而别墅室外空间则要注重沿街绿化带、宅后花园、室外小品、木板平台、硬地、水池、儿童游戏场等细节处理，其中对于高端别墅产品我司建议室外必须要有游泳池构成（泳池大小根据建筑占地与周边环境具体定身设计）。

 

    由于某别墅项目的公建配套完全可以依赖XX这一共享平台，如宾馆、酒店、体育场所等，所以在很大程度上项目内部公建设置可以不需加以配置。但是，别墅物业配套会所的层次，能反映需求群体和服务群体的差异性，服务和需求群体层次越高，体现别墅物业价值也就会越大，所以为了体现某别墅特殊“高档组团”的价值与档次，还是建议在第三期高档独立别墅区内设置2000平米的配套会所（建筑形式以2层为主）。

    本配套会所专供高档独立别墅组团业主使用，所以在今后定义称谓上将改为私家俱乐部形式，内部设施种类以小而精、精而高档的项目为主。其配套会所设施侧重养身保健目的，主要有两部分组成：

◆ SPA女宾养生美学馆及专供高端业主私有的教育、PARTY、生日、聚会、社交等等活动空间。

◆ 集医疗、保健、美容、心理咨询等多项功能于一体的私家会员制健康保健中心，24小时在线，提供保健、美容、咨询、救助、疗养、常见病的诊疗、专家会诊、健康档案建立、健康检查，让高档别墅住户第一时间享受完备的健康服务。

 

    以上是根据《某别墅初步设计方案》研讨会的会议内容和项目实际情况，对某别墅现存的设计问题进行的调整建议，在实际操作中怎样做才能更合理些，我司还是希望尽快得到有关设计单位的协助加以完善。